房企新質(zhì)生產(chǎn)力破局：智慧康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的啟示
發(fā)布日期:2025/6/30 17:19:40 | 瀏覽次數(shù):174 來(lái)源:特發(fā)地產(chǎn)一、研究背景和目的
據(jù)調(diào)查，我國(guó)60歲及以上人口已近3億，占比約20%，預(yù)計(jì)2035年超4億、達(dá)30%以上，養(yǎng)老、健康管理與醫(yī)療服務(wù)需求劇增。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)涵蓋健康管理、養(yǎng)老服務(wù)、文化旅游、體育康復(fù)等多業(yè)態(tài)，2023年市場(chǎng)規(guī)模逾11.5萬(wàn)億元。廣義康養(yǎng)若含養(yǎng)老及旅游，規(guī)模超20萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2035年接近30萬(wàn)億元。
二、日本藤澤智慧康養(yǎng)項(xiàng)目（SST）
SST項(xiàng)目位于神奈川縣藤澤市，距離東京市中心大約50公里，占地面積19公頃，原為松下集團(tuán)電視工廠舊址，是東京都會(huì)圈的重要外圍區(qū)域。項(xiàng)目旨在打造一個(gè)示范性的可持續(xù)智慧社區(qū)，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保、智能化管理和全方位綜合服務(wù)，構(gòu)建一個(gè)“30分鐘生活圈”，涵蓋居住、醫(yī)療、教育、商業(yè)和休閑等多種功能，以最便利的高質(zhì)量服務(wù)推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“在地安養(yǎng)、在地終老”的目標(biāo)。
三、SST項(xiàng)目的借鑒與啟示
（一）中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)制約因素
作為中小規(guī)模房企，在推動(dòng)地產(chǎn)+康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程中，可能存在的制約因素：
1.資金和融資壓力�？叼B(yǎng)項(xiàng)目通常需要前期大量投入，包括土地、建筑、設(shè)備、智能化系統(tǒng)以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)資金。融資渠道受限、貸款利率較高以及政策性資金競(jìng)爭(zhēng)激烈，都可能成為推進(jìn)項(xiàng)目的阻力。
2.專業(yè)人才和技術(shù)瓶頸�？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)涉及醫(yī)療、養(yǎng)老、康復(fù)、健康管理以及智能信息系統(tǒng)的綜合運(yùn)用，中小企業(yè)在引進(jìn)、培養(yǎng)及留住專業(yè)人才方面存在一定困難，同時(shí)在技術(shù)研發(fā)和系統(tǒng)集成方面也可能缺乏足夠的實(shí)力，導(dǎo)致服務(wù)和產(chǎn)品難以與市場(chǎng)領(lǐng)先者競(jìng)爭(zhēng)。
3.產(chǎn)業(yè)鏈整合能力不足。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)多元融合的領(lǐng)域，不僅需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，還涉及醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、旅游等多個(gè)領(lǐng)域。中小型企業(yè)在整合供應(yīng)鏈、搭建跨界合作平臺(tái)和協(xié)調(diào)各方資源上，往往經(jīng)驗(yàn)和資源相對(duì)有限，難以形成完整的康養(yǎng)服務(wù)生態(tài)圈。
（二）SST項(xiàng)目對(duì)于房企產(chǎn)業(yè)升級(jí)的借鑒意義
PPP模式構(gòu)建產(chǎn)管學(xué)多方共治平臺(tái)。藤澤SST項(xiàng)目作為一個(gè)典型的社區(qū)改造（城市更新）項(xiàng)目，由松下集團(tuán)主導(dǎo)，聯(lián)合藤澤市政府、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)公司、建筑企業(yè)以及多所高校和研究機(jī)構(gòu)，共同組成了“藤澤SST聯(lián)盟”，三方采用PPP模式，即公共部門(mén)和私營(yíng)部門(mén)共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。
這種模式下，當(dāng)?shù)厥姓?fù)責(zé)審批項(xiàng)目規(guī)劃，提供土地資源、政策引導(dǎo)和部分資金支持，確保項(xiàng)目符合公共利益和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和承擔(dān)部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如道路、公共照明、公共安全設(shè)施等，形成穩(wěn)定的外部環(huán)境。企業(yè)方提供先進(jìn)的綠色技術(shù)、智慧家居與能源管理解決方案，并注入必要的資本，承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)和部分運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。高校和研究機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目的前期技術(shù)評(píng)估、方案優(yōu)化和后期效果監(jiān)測(cè)，為項(xiàng)目引入最新的研究成果和創(chuàng)新理念，保證項(xiàng)目持續(xù)符合可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
（三）地產(chǎn)+智慧康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的行動(dòng)建議
1.制定清晰的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略與愿景。尊重市場(chǎng)及客戶訴求，深入調(diào)研目標(biāo)客戶群體（如老齡群體、家庭、醫(yī)療需求等），明確康養(yǎng)市場(chǎng)的痛點(diǎn)與需求，制定符合企業(yè)實(shí)際情況的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。先在部分項(xiàng)目中試行新的業(yè)務(wù)模式，再逐步擴(kuò)大規(guī)模，在有限區(qū)域內(nèi)開(kāi)展試點(diǎn)，先行驗(yàn)證新業(yè)務(wù)模式的可行性，積累經(jīng)驗(yàn)和成功案例，再逐步推廣至更大范圍。
2.跨界合作推動(dòng)資源整合。房企可以與頭部醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)、科技企業(yè)、保險(xiǎn)公司等形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，整合各方專業(yè)資源，共同開(kāi)發(fā)康養(yǎng)產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)從能源管理、健康監(jiān)控到社區(qū)服務(wù)的全鏈條數(shù)字化管理。
3.爭(zhēng)取政策支持與多元融資。積極與地方政府溝通，爭(zhēng)取康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠、專項(xiàng)補(bǔ)貼或低息貸款，降低轉(zhuǎn)型成本。探索與金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)投資等合作，構(gòu)建多渠道融資體系，為轉(zhuǎn)型項(xiàng)目提供穩(wěn)定的資金支持。